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房地产市场回暖趋势明显 土地溢价率大幅上升
来源:admin    时间:2016-10-10

  5月份全国商品房成交面积为7290万平方米,销售额4511亿元,这两个数据相比4月份分别上涨了15%、20%。分析人士指出,在今年3月份以来楼市成交放大的局面下,楼市回暖的势头在5月份得到进一步确立。

  与此同时,近日上海、厦门、青岛等重点城市也结束土地市场近半年冷清状态,土地溢价率大幅上升。

  楼市回暖趋势明显

  根据国家统计局9日公布的数据,1—5月份,我国商品房销售面积28852万平方米,商品房销售额16932亿元。而1—4月份,商品房销售面积21562万平方米,商品房销售额12421亿元。据此可计算出,5月份全国商品房成交面积为7290万平方米,销售额4511亿元。

  今年4月份全国商品房销售面积6323万平方米,销售额3749亿元,这基本延续了3月份的回暖态势。而5月份的成交表现好于4月份,表明一方面楼市好转趋势继续延续,另外也迎来了更强劲的势头。

  国家统计局的数据还显示,1—5月份,商品房销售面积28852万平方米,同比下降12.4%,尽管前5个月楼市整体成交逊于去年同期,但降幅比1—4月份缩小1个百分点,成交面积降幅呈缩小趋势。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,近期楼市成交上涨,一是随着地方对楼市政策的微调,以及中央货币政策得以放松,降准、降息等政策逐步出台,在这种局面下,市场预期发生了较大变化,释放了一定的购买力,这是外部因素;二是就市场内在因素而言,开盘数量明显增多,且低价或平价开盘活跃。

  土地溢价率大幅上升

  伴随楼市回暖,土地市场也开始升温。

  6日,上海成功出让8幅地块,总成交金额26.74亿元,总成交面积为38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交,其中嘉定新城D10—24地块溢价率高达435.5%。据悉,这些地块共吸引79家房企参与竞拍,当中不乏绿地、佳兆业等大型开发企业。

  除上海以外,近期多个城市都密集出现了地块高溢价率成交的情况。链家地产市场研究部统计数据显示,厦门、乐山、青岛,成都等城市有不少地块溢价率超过30%,其中乐山在5月底成交的3宗住宅用地,溢价率均超过50%。

  根据链家地产监测的土地市场交易数据,今年6月份以来,全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%,其中住宅平均溢价率为12.75%,商业用地溢价率为18.85%。而去年8月份至今年5月以来,这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。

  业内人士告诉记者,近期出现的市场窗口期使房企回笼了一定销售资金,企业拿地的底气增强,这些因素都促成了土地市场上演“久违的盛宴”“部分实力企业开始出手拿地适当补充土地储备”。

  链家地产市场研究部陈雪分析认为,调控持续使得土地市场在前半年一度跌入冰点,各个地方政府的土地收益因此急剧减少,增大了财政压力。“鉴于此,当前各个城市增加了推出优质地块的积极性,同时价格也有所下调,多种因素使得溢价率短期内上升。”

  房价走势难以迅速反弹

  不过,业内专家普遍认为,年内商品房市场和土地市场难以呈现全面回暖局面。

  “整体上看,随着下半年供地逐渐增加,房企融资到位,土地市场最冷清时期已经结束。”陈雪强调,“但下半年土地市场全面回暖局面短期内仍难以出现。一方面房企拿地依旧是"按需而取"以抄底为主。另一方面,大部分中小房企资金层面还处于紧张状态,对土地市场的参与度不会太高。”

  对于近期降息等政策的出台,住建部政策研究中心副主任王珏林认为,这对楼市将产生积极作用,但由于降息的幅度有限,能刺激进入楼市的资金是有限的,房价并不具备大涨的基础。因为影响楼市走势有多方面因素,降息只是其中一环,并不影响楼市的根本。

  万科北京公司副总经理肖劲认为,这次降息主要是为了刺激实体经济,为整体经济面增加活力,同时也会对楼市产生一定作用,但这不是最主要的,并不意味着开发商度过了最难的日子。

  陈国强表示,开发商生存压力比之前有所减小,但由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动,楼市的需求是有限的,而且房地产企业库存较高,周转压力、资金压力较大,未来房价走势难以迅速反弹。

  专家还表示,中央的调控政策预计还会延续,不能说今年下半年楼市就全面热销、全面升温,市场形势将趋于平稳。

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