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张宏伟:此地王非彼地王 三部委未雨绸缪防“炒
来源:admin    时间:2016-10-10

  提要:从近期土地市场表现来看,2012年6月份以来全国土地市场出现了一些高溢价、地王成交现象。如广东恒大珠江新城D4-B2楼板价“地王”、北京万柳楼板价“地王”、广西柳州总价“地王”, 上海也出现了嘉定新城D10-24地块435.50% 的“高溢价”现象。而近期上海火车站北广场地块以47.46亿元的起拍价正式登场,已成为上海土地市场的“准地王”,如果该地块成功出让,将成为今年上海的“总价地王”。

  7月19日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发紧急通知,要求坚持房地产市场调控不放松,密切配合做好各项工作,不断巩固调控成果,坚决防止房价反弹。下半年防止出现商服和住宅高价地,扰乱市场预期,破坏市场稳定。

  然而,7月20日下午,经过78轮的竞价,中海地产以总价29.7亿元竞得了原天津师范大学八里台校区地块,折合楼面价约13026元/平方米,溢价率达32%,中海地产以29.7亿创天津地王。

  从近期土地市场表现来看,2012年6月份以来全国土地市场出现了一些高溢价、地王成交现象。如广东恒 大珠江新城D4-B2楼板价“地王”、北京万柳楼板价“地王”、广西柳州总价“地王”, 上海也出现了嘉定新城D10-24地块435.50% 的“高溢价”现象。而近期上海火车站北广场地块以47.46亿元的起拍价正式登场,已成为上海土地市场的“准地王”,如果该地块成功出让,将成为今年上海的“总价地王”。

  7月19日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发紧急通知,下半年防止出现商服和住宅高价地,扰乱市场预期,破坏市场稳定,可谓是“未雨绸缪”,希望通过此次通知防止市场出现炒地的现象发生。

  此“地王”非彼“地王”

  近期,土地市场频现“楼板价地王”、总价“地王”或溢价率较高的现象,和2009-2010年出现的地王现象并不具有可比性,当前地王也并不具有普遍意义。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,有以下三个理由:

  第一、市场背景不一样,此“地王”非彼“地王”。2009-2010年出现高溢价率成交地块或“地王”的现象和当时的4万亿导致的市场“流动性”较为宽裕有很大的关系,而当前尽管有降息降准的货币政策的适度宽松,但是,对于房企来讲,资金面仍然相对紧张,整个市场基本面不会形成2009-2010年市场“流动性”宽松的局面。

  第二、近期个别城市再现高溢价地块和地王现象,主要是结构性和区域性市场波动,并未改变土地市场整体偏冷的格局,而2009-2010年“地王”现象是土地市场偏热的市场环境下诞生。

  中国指数研究院数据显示,6月份300个城市土地平均溢价率为10%,创下今年的新高。而今年前六个月全国300个城市土地平均溢价率仅仅为5%,数据显示,当前土地市场仍然处于偏冷的格局。

  第三、今年6月高溢价和地王地块大多数和地块位置区位确实比较好,比如在城市副中心、新区、新城中心核心地段,与“低起拍价”价格有关系,并且大多数地王拿地企业相对谨慎。 而在2009-2010年间,房企争相“圈地”,房企之间激烈的角逐成为地王诞生的最重要的特征。

  “地王”日子不好过

  近期土地市场又现高溢价或地王现象,难道开发企业已经忘记之前冒失拿下“地王”的苦楚?我们不妨也回顾一下近两年高溢价地或者地王在拿地后遇到的市场波折和现状,以此给市场和正在拿地的房企以启示。

  以上海土地市场为例。同策咨询研究中心数据显示,2009年1月至2011年7月19日,成交楼板价在2万元/平方米的经营性用地地块达22块,其中,2009-2010年间成交地块18块,80%以上地块是楼板价地王、总价地王或区域性地王地块。而在2009年1月至今,溢价率超过100%的经营性用地高达78块,其中,63块属于2009-2010这两年成交。

  那么,这些“地王”活高溢价地块在拿地后现状如何?从笔者观察来看,基本上可以分为四类:开发并低开贴着成本销售;开发但不降价销售不佳;种种原因暂缓开工或至今仍未动工;资金压力偏大力不从心转让“地王”地块。我们来一一分析。

  从已经上市的项目表现来看,如绿地海珀旭晖开盘前预期均价8万元/平方米左右,而其实际销售均价在6万多元/平方米。中海长风“地王”项目紫御豪庭公寓开盘前预期8万/平方米左右,而其实际销售均价在3.8元/平方米。而此前新江湾城C6地块区域楼板价地王,其公寓类产品价格在4万元左右/平方米,今年至今只有20套的销售表现平平,似乎也陷入困境。

  从出售或转让的地王的典型代表来看,莫过于上海外滩8-1地王的命运。当年正大扮演“蛇吞象”拿下外滩8-1地王之后,也没有熬过此次常态化楼市调控的煎熬,随后,和绿城一起将其拥有的股份出售给SOHO中国。

  而从整个行业角度来看,拿地比较激进的绿城集团自去年下半年陷入资金链困境,在先后出售多个项目给soho中国以及融创中国后,分别两次卖股卖地给九龙仓和融创中国。

  从暂缓开工或至今仍未动工的地块来讲,修订后的《闲置土地处置办法》7月1日起施行,又让这些地块面临“被动”开工的局面,市场处境也是进退两难。

  地王“囤地”开发模式短期内失效

  今年以来,房价下行之时,困境之下,地王楼盘频频发出入市信号,笔者认为,从当前市场情况来看,这些“地王”项目“囤地”开发模式短期内失效是导致其被动开发入市的最主要的原因。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,一方面,“地王”面临的是政策及股东方面的压力,就是两年内必须动工,如果不动工那么就被认定为闲置土地。但是,动工了的项目产生了财务成本,如果不进行销售回笼资金有可能导致企业资金面更为紧张,或者当前企业资金面并不紧张,但是由于企业自身财务报表的要求,如果不进行销售,可能会引起股东不满;另一方面,“地王”项目本身的开发讲究通过拉长整个项目的开发周期“囤地”的形式来实现整个项目的开发价值。一般来讲,通过拉长项目的开发周期,“地王”楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售,后面几批房源才是真正盈利的阶段。从这个角度而言,通过拉长项目开发周期,土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础,一定程度上讲,拉长项目开发周期之后,后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况,总体上实现地王楼盘的盈利及开发价值。

  但是,从目前市场走势来看,常态化的楼市调控的市场基本面短期内来看还不支持土地价格增值再像2009-2010年那样快,包括未来2-3年在内土地市场也难现大涨的行情,从一定程度上也说明,此时诞生的“地王”也并不能像之前“地王”那样获得溢价收益。具体而言,同策咨询研究中心总监张宏伟认为:

  第一、“去投资化”的常态化调控政策难以使“地王”通过“囤地”开发模式而获得溢价收益。

  当前,从全国范围内政策变化情况来看,尽管楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象,地方政府频发“微调”信号,但是,在经济增速预期放缓的市场背景下,中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口,“去投资化”的常态化调控政策仍将影响2012年及今后几年的豪宅市场的走势,因此,如果“地王”楼盘的诞生,在房价及地价上都没有升值的收益,那么,这也难以导致“地王”会像之前那样通过“囤地”开发模式而获得溢价收益。

  第二、短期内土地市场基本面仍没有改变,“地王”的诞生仍属个案。

  国家统计局数据显示,今年上半年,房地产开发企业土地购置面积17543万平方米,同比下降19.9%。另据中国指数研究院的数据,上半年300多个城市里面,只有济南、重庆等少数几个城市土地出让金是超过去年同期的,至少90%是同比去年下滑的。从土地市场来讲,并没有展现出回暖的迹象。尽管6月份以来,全国各地出现地王、高溢价现象,笔者认为,这只是个案,并且多数“地王”的诞生和政府推出的地块位置较好以及政府设定的起拍价格比较低有一定的关系,整个土地市场还没有呈现出全面回升的状态。

  土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼

  那么,未来土地市场如果继续产生“楼板价地王”的现象,将对当前楼市调控政策产生什么样的影响?楼市调控政策是否禁得住当前“地王”现象的冲击?同策咨询研究中心总监张宏伟认为,土地市场高溢价、地王现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地,如果这样的“地王”的拿地成为常态,那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态,但是,房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期,让开发商“谨慎”扩张,楼市调控至今仍然是失败的。

  无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象,笔者认为,在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼,如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情,这极有可能是市场走向出现偏差,这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

  从土地市场政策来看,7月19日,国土资源部、住房城乡建设部已经联合下发紧急通知,下半年防止出现商服和住宅高价地,扰乱市场预期,破坏市场稳定,可谓是“未雨绸缪”,希望通过此次通知防止市场出现炒地的现象发生。

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