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一线城市“地王”频现带动土地市场回暖
来源:admin    时间:2016-10-10

  近期一线城市土地市场“地王”接连出现。业界在广泛关注的同时,亦担心高价土地的入市会影响市场预期,带动土地市场整体升温,进而给宏观调控增加难度。随着下半年土地市场进入供应高峰,如何合理控制地价也成为地方政府的一道难题。

  一线城市连出地王

  7月10日,万众瞩目的北京市“万柳地王”横空出世,尽管出让前北京国土局一度暂停该地块入市,出让结束后政府甚至公布一份详细的说明文字解释该地王的市场原因,以及政府在对待地王的谨慎态度。但最终26 .3亿元的交易价格以及超过4万元的单价,仍然令人咋舌。据测算,该地块未来的房屋开发总成本将在每平方米5 .3万元左右,其最终售价则在每平方米7万至10万元之间。

  从 北京国土局对待“ 万柳地王”的态度,不难看出政府对“地王”的尴尬态度,一方面高价地块意味着土地财政方面的丰厚回报,另一方面在调控持续从严的市场背景下,地王的出现多少有些不合时宜。

  而事实上,近段时间以来地王却在频繁出现 。 除了北京万柳地王,6月18日,广州珠江新城地块以13 .22亿元交易总价成为广州新地王。该地块为商业金融业用地,宗地面积9570平方米,挂牌起始价49014万元,最终溢价约8 .2亿元。4月中旬,北京东城区香河园3号居住及商业金融用地经过40轮争夺,最终以19 .15亿元的价格出让,其2 .57万元/平方米的单价也成为当时同类地块中的单价地王。

  7月4日,上海市国土局公布了多宗地块的预出让公告,累计出让总面积为21 .21万平方米。其中,上海火车站北广场以北地块,参考起拍价高达47 .46亿元。当地一位业内人士称,“该地块如果成功出让,将成为今年上海的总价地王。”

  据《经济参考报》记者了解,这个“准地王”只是上海土地市场近期众多待售地块中的一员。与之同时推向市场的还有其他20宗地块。而在此之前,上海市曾经在一天内成功出让过7宗土地,最高溢价率达435%。

  高价地影响市场预期

  “广州和北京在6月和7月先后拍出了地王。如果上海也诞生出地王,几个一线城市今年就都有地王了。不管是房企真的现在要拿地,还是政府有意无意在推动,地王的出现都具有标志性意义。”上海城市经济研究所高级经济师顾海波如此指出。

  北京中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者,地王的出现无疑会影响到市场预期。“从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看,土地市场回暖的迹象非常明显,高单价、高总价的地块次第出现。部分区域市场因为地王的出现和政策微调的叠加效应,已经导致了恐慌入性入市的出现”。

  7月1 3日,国土部在公布《2012年上半年房地产用地供应情况》时表示,进入5月份后,因住房用地流标流拍相对较多,一些城市在第二季度末相对集中推出商服用地,其中一些优质地块受到投资者追捧。“这些地块主要分布在北京、上海、广州等重点城市,且以商服用地为主”。

  国土部分析认为,这些高价地块出现主要是结构性和区域性的市场波动,但还不能构成市场全面回暖的基础,对市场整体格局特别是对住房用地难以产生实质性影响,大幅溢价、地王频现的市场基本面不存在。

  但是,在不到一周后的7月17日,北京土地市场继之前的万柳地王后,又掀起新一轮土地交易高峰。当日共有5宗挂牌土地顺利成交,其中,三宗住宅用地成交出现明显溢价,而其中至少两宗地块溢价率都超过45%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者,“北京土地市场重新回暖迹象已经很明显”。

  同日,南京市国土局创纪录地一次性推出41宗地块,总出让面积达230 .2万平方米。其中住宅用地占比一半,达20宗之多。据相关资料,南京市在2011年共出让79宗土地,今年上半年则出让了20宗土地。此次推地数量不仅达到上半年的两倍,创下南京市土地市场预告地块数量之最,其土地面积也占到全年商品房用地和商服用地计划的近四成。

  张大伟分析认为,从目前土地出让的情况看,呈现出明显的不均衡性,一些位置较好的地块受到热捧,溢价及成交单价也较高,各地对出让土地的定价也比较高。“而且在目前市场情况下,地王的出现的确对市场非理性发展有明显的推进作用。”

  平衡供应与价格

  国土部在总结上半年土地市场时指出,上半年房地产用地供应量同比有所回落 , 地价涨幅逐季收窄,流标流拍宗地数量较大,总体上市呈量跌价 滞局面 , 景气度较低,处于盘整下行阶段。

  据统计,上半年房地产用地流标流拍共1882宗,去年同期则为1018宗。其中,商服用地流标流拍625宗,同比增加96 .5%,住宅用地流标流拍125宗, 同比增 加79 .6%。全国共上报高价地即总价或单价创新高,或溢价率超过50%的异常交易房地产用地宗数2 4宗,远少于去年同期的433宗。

  而早在今年2月份,由于土地市场一度冷清,北京、上海等地土地流标和低价成交频现。国土部曾要求“流标、流拍的也要通过土地市 场动态监测 与监管系统及时上报”,以保持土地市场平稳运行,避免土地供应总量、结构和价格大起大落。

  进入7月以后,各地土地供应开始明显增加。张大伟告诉记者,鉴于前半年土地市场成交相对惨淡,出让金锐减,“随着近期房企资金面的逐步缓解,开发商对优质地块的需求有所增加。另外从供应来看从7月份也开始明显增加。”

  事实上自6月份以后,全国土地市场已经出现了供应高峰。据链家地产市场研究部统计,20个重点城市6、7月份共推出土地1069宗,其中经营性用地462宗,超过前5月供应的一半以上。与此同时,开发商拿地节奏也有所加快。截至目前,万科、龙湖、融创、绿地、保利、恒大6-7月份共拿地47块,总土地出让金额达125亿元。

  国土部表示,下一步将继续贯彻房地产市场调控政策,做好土地供应与市场调控工作。除了“严格执行并完善房地产用地异常交易地块的报备制度, 引导土地市场 预期”以外,还将严格落实新《闲置土地处置办法》,狠抓闲置土地的清理和处置。同时将“关注市场变化,发挥政策合力来遏制市场的异常波动”。

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