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政策宽松助楼市回暖 长期看好区域龙头公司
来源:admin    时间:2016-10-10

  降息及下调存款准备金率的累积效应对地产行业的作用逐步显现,二季度房地产销售回升明显。

  连续降息大大降低了购房者的还贷压力,同时也降低了地产企业的财务成本,部分地产公司开始加大了介入土地市场的力度,地王现象又开始在部分城市出现。房地产市场成交回暖,房价企稳明显,预计三季度市场成交仍将维持在较好水平。

  本轮行业调整中,我们对于优势明确的一线以及区域龙头公司长期看好,下半年,受益改善性需求释放以及中高端市场回暖的公司有望获取超额收益,看好招商、保利、首开、中南、亿城股份。

  政策宽松有望继续助楼市回暖

  中国人民银行决定,自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。自同日起,将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整,金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。

  不到一个月央行两次降息,下调频率之快出乎市场意料。降息及下调存款准备金率的累积效应对地产行业的作用逐步显现,二季度房地产销售回升明显。在货币政策刺激下,市场预期变化明显,刚需加速入市,房价企稳,连续降息大大降低了购房者的还贷压力。降息同时也降低了地产企业的财务成本,资金面的宽松,减小了地产企业获取资金的难度,部分地产公司开始加大了介入土地市场的力度,地王现象又开始在部分城市出现。

  2012年6月份,全国居民消费价格总水平同比上涨2.2%。通胀压力已完全缓解,未来存款准备金率继续下调的可能较大。宽松货币趋势下,房地产行业受益明显,随着去化速度的提升和存货的降低,房地产投资和新开工在三季度有望环比改善,房地产基本面有望探底回升。

  我们认为在经济下滑压力越来越大的背景下,调控再次全面收紧的可能不大,限购与限贷两大核心政策短期不会改变,中央仍会对地方激进的放松措施进行纠正,整体来看,政策将趋于平稳,未来的政策变化依赖于三四季度房价的变化情况。至少在三季度,货币政策与房地产调控政策仍将相对宽松。

  我们判断7、8月份市场成交量有望淡季不淡,一方面,房价上涨预期逐步形成,开发商的推盘策略也倾向于小幅上涨,刚需购房者正加速入市,另一方面,货币政策的变化以及楼市的回暖逐步封杀了房价短期的下跌空间,房价企稳明显,但整体房价仍处于调控政策以来的低位,购房者接受程度较高,市场的以价换量仍在进行。

  房地产市场成交上升 房价企稳

  今年以来的货币政策以及地方调控政策的态度变化,促使购房者形成房价调整到位的预期,春节之后,受需求积累影响,3月份市场开始放量,经过4月的短暂回调,此时货币政策与地方政府调控态度悄然变化,5、6月份市场回暖明显,市场预期的转变促使购房者再次加入了排队摇号的队伍,而开发商后期房源价格的小幅回升、二手房价的普遍上涨促使了市场一致预期的形成。

  从市场回暖之后的成交结构变化来看,首先是刚性需求的释放,对应的是中小户型和中低价位商品房,然后是改善型和投资性需求入市,中高端市场逐步回暖。近期北京、上海、深圳等一线城市高端住宅成交量已明显回升。

  房地产市场成交回暖,房价企稳明显,预计三季度市场成交仍将维持在较好水平。

  从土地成交情况来看,我们选取北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都等12个城市作为重点分析城市,2012年5月,12个重点城市土地成交面积85.28万平米,平均楼面地价1554元。

  一线以及区域龙头公司长期看好

  从房地产整体估值水平来看,目前房地行业PE为16.4倍左右,处于历史较低水平。从房地产行业相对沪深300的市盈率和市净率溢价水平来看,均处于近两年的较高位置,行业当前估值优势并不明显。

  从房地产板块市场表现来看,6月至今房地产指数下跌3.29%,同期沪深300指数下跌8.21%,房地产板块跑赢大盘4.92个百分点。

  多次降息及降低存准率正对楼市产生积极影响,6月份一线城市新房与二手房成交量普遍继续回升,虽然中央继续强调房地产调控政策不放松,但考虑经济下滑压力,短期出台打压楼市的政策可能性较小,在中央的口头警告下,预计近期地方政策继续微调的可能性较低,预计三季度楼市政策将相对稳定,刚需的继续释放将继续推升成交量,改善性需求也有望回升。

  政策面与基本面仍然维持向好趋势,在房价明显回升之前,政策都将维持较宽松的环境,地产板块的强势有望继续。

  考虑近期房地产板块相对沪深300的估值溢价水平处于相对高位,我们继续维持行业中性评级。

 

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